（不用收楼，就能落户读书，亲，来番禺抄作业啊）

　　文：园长

　　最近在搞孩子转学的事情，火特别大，新开学校，高年级开班得凑人数，愿意凑的倒是多，但是很多人没收楼啊，没收楼就不能开册入户，教育局不认，人数不够，就开不了。

　　没错，我买了个寂寞，天天在群里求人，转学接龙了解一下，做做氛围组问题也不大，以后多个选择啊娃，来来，我们接龙一下吧

　　没用，没用，没用！愿意转的没收楼帮不上，已收楼的人数凑不够！！就算本愚公再垂死挣扎，也是一样搬不动开册入户的万重大山！！而且，接下来，东部教育扯皮会是常态，因为热大家扎堆了买，房子卖的越多，未来读书就会越紧张，维权也会越多。

　　如果你对学位时间卡的很紧，不建议看东部，建议看番禺，因为昨天有番禺业主告诉我：番禺只要学位够，马上买房赶得上今年入户就可以读书的。

　　马上买房马上入户赶得上招生就能马上读书？？

　　不信邪的本园，马上去番禺看了房，跟开发商了解，并且打电话问了番禺教育局和派出所，是真的！！！只要网签后查册能查到，就可以去派出所迁移户口，人户一致赶得上当年招生，那就可以当年读书，理论上现在买，4月网签，加市内迁移，5月招生前搞定，完全赶得上今年上学。

　　关键是不用等收楼啊，想到这里，我真的又忍不住又把某临收楼才能开册入户的规定，问候了100遍！！

　　就凭这点，即买，即网签，即开册入户即读书，番禺就能把黄埔天河南沙秒一个身位啊。听着是不是跟买二手差不多？

　　没错。所以，急着孩子读书的，对教育有点追求的，看番禺。

　　番禺找学位，也就星瀚落定9年一贯制广外附和学位不紧张，星瀚这个盘，以前我觉得它虽然带名校，但周边不算成熟，可以买，不过也就还行，但经历了吃了东部维权的瓜，转学转个寂寞之后，才发现，小看了小看了。

　　你说，鬼能知道，就9年一贯制名校+网签就可以开册，星瀚就能逆转翻盘，连租金都能拉高呢？？对，你没想明白，我开始也没想明白，房产知识真的也是要不停刷新不停被教育不停学习！！

　　你之前想的是不是，星瀚这个地方，不就是孩子读书自住嘛，22号线沿线可租的选择多，没啥外来需求，租金应该上不去。

　　错了！！由于番禺网签就可以开册入户读书，那么，很多还没有收楼但是孩子要读书的家长，租房就是刚性需求，但是第一批收楼的只有几百户，扣掉自住的，拿出来的放租的并不多，这种情况下，租金是不是房东说了算？？所以当初买星瀚的人，也没想到租金回报的是这个逻辑吧……

　　走眼了走眼了，说回星瀚。

　　星瀚是地铁22号线陈头岗车辆段上盖，大约4300户，带公办24班幼儿园，45班中小学，学校也是公办，9年一贯制中小学广外附校，今年移交教育局，不出意外的话，9月开学（具体以教育局公示为准）。

　　园长认为，这个盘，适合以下几种群体

　　第一，适合急迫切上学的买房同学，300多万上车读书，同价选个老破小二手，不如买个能上班的名校新房。

　　第二，西部上班，兼顾教育提升居住品质的改善同学。

　　第三，适合西部的老破小，资产置换同学

　　第四，适合番禺对学位有确定性需求的改善同学

　　第五，珠城琶洲同学，急用学位的，可以与东部对比。

　　第一就不用讲了，如果你急用学位的时候，番禺能搞定。

　　番禺网签就可以开册入户，理论上只要你足够主动买房入户了，番禺教育局就可以在户籍人口数据里排查出当年适龄小朋友的数据，教育计划安排上能走到前面。而东部呢，一般年中和年底是收楼节点，业主5-7月完成了入户后发现，3月4月，教育局的安排就已经做好了，怎么可能不维权扯皮？？

　　第二三四，西部上班同学，不用往东看！

　　东部确实红，但是西部是工作的主场，如果买在东部，每天2-3个小时的通勤时间非常痛苦，意味着你人生最好的年份都在奔波中没有幸福感，每套新房的持有周期是5-8年（收楼2年，拿证1年，限售2年，拿证5年免增值税），假设32岁能买房，8年之后就是40岁，40岁之后跟40岁之前能比么？？没人能保证未来10年后楼市的逻辑，抓住自己能住的，才是对的。

　　说说星瀚适合哪些西部同学。

　　星瀚属于南站板块，南站是广州最重要的交通枢纽之一，交通枢纽的目的就是疏导人流，通达性及其重要，要手抓四方，方便各地区的人来南站。南站方便，意味着，一站之隔的星瀚去这些地方也很方便。

　　园长拉了一个星瀚的交通辐射图，你可以看看，星瀚（南站板块），通过地铁，跟西部所有的概念区关系都极近，以下这些区域上班的同学，星瀚都是可以考虑的。

　　和海珠创新湾的链接是靠2号线，和白鹅潭，番禺广场是靠22号线，和番禺南站，万博，大学城和创新城，顺德北滘是7号线，和千灯湖是靠22号线和广佛线。

　　大概测算了一下星瀚通过现在已经开通/待开通的地铁公路去往各区的时间，大概可以参考一下。

　　以上区域，在意孩子教育的，可以买南站的星瀚tod，相对学位没那么紧张，生源稳定，也有名校广外附的9年一贯制加持，相比海珠荔湾的老旧二手，还是要优势很多的。

　　至于珠城同学，着急孩子上学的可以看，不着急的你们自己对比。

　　说说星瀚的产品。

　　星瀚在卖85-112的平层，98-107的复式户型，但是，听闻马上要出70多方的小户型，园长觉得，有两个群体可以重点关注这个盘，第一，预算300万左右有娃读书的同学，第二，预算适中，家里孩子，人口多的同学。

　　第一个是，现在西部的超小户型现在极少见，货量不多，整个市场没什么挑选的空间，你不看，错过了就错过了。

　　第二，星瀚的复式是真复式（广州2018年之后，就不批复式了，如果复式，架空层是要算面积的），星瀚规划批的早，魔术面积很多，园长自己手痒拉了一下，98复式正常3房，但是装修架空层上面还可以隔一个主卧和小书房，4个正常大小的房间和一个小书房。

　　107复式空间更大更规整，入户可以做茶室/麻将房/儿童游乐间，楼上架空层也可以隔出主卧，大书房/孩子房和衣帽间，接近5个正常房间可以利用。

　　假如家里人多，2老+2中+2小，房间多是硬性需求，同等情况下，换在其他区域，大概至少120平以上，按照市区4-5万均价，总价差接近100万，这样看，复式107的性价比还OK。

　　户型图大概感受一下

　　最后，说说星瀚的居住方便性和未来价值。

　　星瀚附近还没有开发，相比起其他区域确实没那么好看，但是我们买房是必须要取舍的，要根据你自己的需求来，它的教育和交通是最大优势，配套呢，园长认为小区内的自给自足的士多和肉菜市场基本没问题，大商业可以通过地铁去南站，汉溪长隆，万博番广和未来的白鹅潭太古里商业，都是15-30分钟地铁，问题是不大的。

　　在能解决孩子读书，自己上班的基础前提前提下，园长觉得可以守南站。

　　南站的交通路网已经打通，另外，南站也是番禺在大湾区的重要战略支点。

　　其一，通过南大干线，番禺内部互联，去所有的概念区都很方便，比如南站长隆，万博，创新城和汽车小镇

　　其二，南站板块的交通已经拉通了广州市内天河海珠荔湾甚至南沙区域，广州南部西部北部重要节点也都通过南站

　　其三，南站是撬动佛山的重要支点，佛山的千灯湖，三山新城和北滘3个重要产业中心都靠近接近南站

　　其四，也是最重要的一点，万博已接近成型，番禺政府开始开发南站了（南站土地收储是最多的）！！

　　所以，能住能守，南站还是有希望的。

　　而22号线是串联广州老城的副中轴线（18号线是广州的湾区中轴线主线，链接新城）从白云机场，到白云棠溪站，到广州火车站，到白鹅潭，到南站，番禺广场，庆盛，到东莞，到深圳，长线价值也很大，并不亚于18号线。

　　所以，星瀚的买入，其问题不大

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