（魔都楼市！为了小孩上学买老破小挂户口，需要注意哪些？）

　　本文由上海房叔微信公众号提供

　　壹

　　提问：房叔，老破小的未来会怎样？如果预算少，为了上学买个挂户口的有什么风险，或者有啥注意的点？谢谢老师！

　　回答：老破小挂户口最大的风险就是：如果学区被划出，或者多校划片周围有菜小，会导致学票价值降低。而由于老破小本身的居住属性比较弱，学票价值占比比较大，所以会影响房价。

　　如果买老破小，建议：

　　1、对口学校的划片范围比较稳定，历史上没有被划出的情况。

　　2、周围学校都不差，即使未来真的实行多校划片，也不会太影响学票价值。

　　3、地段好一些，周围配套好一些，靠近地铁，比较好出租，未来也好出手。

　　贰

　　提问：房叔你好，最近有个关于家庭置换买房的选择，想请您给些建议。

　　1、家庭情况：我是88年人，已婚，小孩6个月，通过读书落户上海，在2015年底房价起飞前夜购入第一套房（首房首贷），在9号线泗泾板块同润高层（89平米的2010年左右的小3房），目前满5唯一。3年前因工作原因调往外地，后定居北方城市青岛，但我上海的社保和公基金一直缴纳。太太在青岛有一小套2，当前自住（2021年年底才能卖）。

　　2、需求：当前青岛楼市也有涨的趋势，我们打算在青岛再买1套大的改善房子。选择1：卖掉上海的房子，现在出手在青岛搞一套联排别墅（青岛国家级新区已成型居住区离海边大概1公里位置，总价550w，离现有住房很近）；选择2：不卖上海这套，等到今年年底，卖掉青岛小房子，再买一套大的，但需承担价格风险。

　　3、资金：目前我们年收入在50-70w，上海这套目前能回款270w。

　　4、选择困惑：1）在当前行情下，卖掉上海的房子换仓青岛是否合适：因为限制别墅开发，后续势必稀缺，纠结于是否出手青岛的联排别墅产品。

　　2）我们在上海属于刚需一族，卖掉上海这套后，后续如果扔想回到上海，需7成买房，恐将难以入手。

　　3）当前行情下，青岛买房，看海高层及联排别墅的纠结：看海高层可以减轻贷款压力，但后续稀缺性比不上联排别墅；但联排别墅可以最大程度发挥信贷作用。我困惑比较复杂，辛苦老师指点迷津。

　　回答：第一上海房子不建议卖掉，9号沿线，九亭、泗泾出租还是不错的，加上泗泾还在不断有新盘开发，那么二手盘肯定还会略有上涨趋势。

　　第二，长期居住青岛，至于高层海景房还是联排别墅，看你们自己的选择，正常从信贷角度来说，普通住宅比别墅在抵押授信各方面会更好一点，包括出手也更方便。建议上海的房子做抵押，二抵，把固定资产贷出来，然后再投资青岛别墅，这样就不用卖掉上海的投资房产了。

　　叁

　　提问：房叔，上海的大平层值得买吗？会不会性价比低？

　　回答：不会有房价暴涨机会，但足够稀缺，保值性好，自住爽。最后一点，最重要。千金难买心头好。

　　肆

　　提问：房叔，请教一个问题哈，租客要办理租赁备案拿居住证，积分上小学。请问对于房东的学区五年一名额会有影响吗？谢谢。

　　回答：五年一户是指每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。如果租客用了这个地址上对口学校，会有影响的。不过通常热门学校是轮不到居住证加租房合同读书的，居住证加房产能进去就不错了。

　　伍

　　提问：房叔，新年好，以您的观察来看，今年上海啥时候还有牛市？

　　回答：说到这个就不得不回顾一下上海楼市近年来的历史，凡是关注上海楼市的都肯定会知道近年来的这些事件。

　　1、前滩开始的第一波是单点暴击，2018年，中粮前滩和晶耀名邸8字开头的单价，就是前滩的历史地位。2019年下半年开始，前滩的房价就开始跟着躁动，虽然那个时候还没有二手房，但签远期定金合同的已经把单价拉到了11万左右，到现在小户型单价17万，涨了一倍。

　　2、第二波是学区房的暴涨。在上海的都知道，在上海读书的孩子，人生轨迹大概率是中考定终身，所以家长们是非常在意和重视初中的。19年的9月，上海民办小学和初中启动摇号之后，学区房开始上涨。

　　而恰好这次教育新政打击的就是以前强势的民办初中，所以优质公办初中的学票变得非常昂贵。再接着就是九年一贯制、双学区和初中学区房开始上涨，主要是户籍对口学区的浦东的碧云、陆家嘴、花木、源深和联洋，以及闵行莘庄、春申这些板块，到现在至少涨了30%。

　　如今正是处于上涨的第三波，全面普涨。这个阶段带节奏的就是市中心中内环的高品质住宅，包括一是外环内的新房，二是2000年以后带电梯的次新板楼，三是学籍对口的静安、黄浦、普陀、虹口、杨浦的学区房。这个阶段应该会持续到农历的春节前。下个阶段，我们到时再分析出来。

　　陆

　　提问：房叔，你好，小两口在上海还没落户，小孩马上2岁，考虑积分上学跟投资，总价在450-500w左右，推荐买哪些片区呢？

　　回答：这个预算只能买五大新城的新房或者二手次新房；建议增加一点预算，或者加大各方面杠杆，买一个小学还不错的学区房，哪怕老破小或小面积的房子，孩子的小学氛围教育理念师资力量会给孩子在习惯养成的初期打小牢固的基础，当然父母的教育更是重要~比较好点的牛小周边学区房基本上都很保值和增值。

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